News

Apa itu AJB Apartemen? Rupanya Dokumen Ini Penting!

Memahami Akta Jual Beli (AJB) apartemen menjadi langkah penting sebelum memiliki sebuah unit apartemen. Dokumen ini berkaitan dengan peralihan hak dari penjual kepada pembeli dan menjadi bagian dari proses kepemilikan yang perlu diperhatikan sejak awal. 

Lalu, apa saja yang perlu diketahui mengenai AJB apartemen? Berikut penjelasannya.

Apa itu AJB Apartemen?

AJB apartemen adalah dokumen yang menjadi bukti resmi bahwa hak kepemilikan unit telah berpindah dari penjual kepada pembeli. Sebelum AJB dibuat, PPAT akan memeriksa sertifikat, identitas pemilik, dan data unit untuk memastikan semuanya sesuai dengan data yang tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Syarat AJB Apartemen

Sebelum AJB apartemen dibuat, ada sejumlah dokumen yang perlu disiapkan oleh penjual dan pembeli, dokumen yang umumnya diperlukan antara lain:

1. Dokumen Identitas Penjual dan Pembeli

  • KTP penjual dan pembeli
  • Kartu Keluarga
  • Buku nikah atau akta perkawinan, apabila diperlukan
  • Surat kuasa apabila salah satu pihak diwakili

2. Dokumen Kepemilikan dan Legalitas Unit

  • Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) asli
  • Surat keterangan terkait unit dari developer atau pengelola
  • Dokumen lain yang menunjukkan identitas dan status unit

3. Dokumen Riwayat Pembelian Unit

  • Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
  • Bukti pembayaran atau kuitansi pembelian
  • Dokumen pengalihan hak apabila unit pernah berpindah tangan

4. Dokumen Perpajakan

  • Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pembeli
  • Bukti pemenuhan Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak dari penjual
  • Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), sesuai kebutuhan pemeriksaan

5. Dokumen Pendukung dari Pengembang atau Pengelola

  • Surat keterangan unit
  • Data kepemilikan
  • Dokumen administrasi lain yang berkaitan dengan unit apartemen

Fungsi AJB Apartemen

1. Menjadi Bukti Perbuatan Hukum Jual Beli

AJB merupakan akta yang dibuat oleh PPAT untuk membuktikan adanya perbuatan hukum berupa jual beli HMSRS. Akta ini memuat keterangan mengenai penjual, pembeli, serta satuan rumah susun yang menjadi objek jual beli.

2. Menjadi Dasar Pendaftaran Peralihan Hak

AJB menjadi salah satu dokumen yang digunakan untuk mendaftarkan peralihan hak atas satuan rumah susun pada Kantor Pertanahan. Bagi Anda yang menemukan kondisi apartemen belum AJB, penting untuk memahami bahwa proses peralihan haknya masih perlu diselesaikan sesuai ketentuan yang berlaku agar perubahan pemegang hak dapat tercatat secara resmi.

3. Menunjukkan Status dan Identitas Objek Jual Beli

Dalam AJB dicantumkan keterangan mengenai satuan rumah susun yang diperjualbelikan, termasuk data yang berkaitan dengan hak atas unit tersebut. Keterangan ini perlu sesuai dengan SHMSRS dan data pertanahan yang telah diperiksa PPAT.

4. Menjadi Dasar Pemeriksaan oleh PPAT

Sebelum membuat AJB, PPAT melakukan pemeriksaan terhadap sertifikat asli untuk memastikan kesesuaian data sertifikat dengan data yang tersedia di Kantor Pertanahan. Pemeriksaan ini juga berkaitan dengan status hak atas unit, termasuk ada atau tidaknya catatan seperti Hak Tanggungan yang dapat memengaruhi proses peralihan hak.

5. Menjadi Dokumen dalam Riwayat Kepemilikan

AJB menjadi bagian dari dokumen yang menunjukkan riwayat peralihan hak atas satuan rumah susun dari pemegang hak sebelumnya kepada pemegang hak yang baru. Dokumen ini perlu disimpan bersama SHMSRS dan dokumen kepemilikan lainnya sebagai arsip legalitas unit.

Biaya AJB Apartemen

Biaya AJB apartemen terdiri dari beberapa komponen yang perlu dipersiapkan saat proses jual beli dan peralihan hak unit. Jumlahnya tidak memiliki satu tarif tetap karena biaya yang dibayarkan dapat mencakup jasa PPAT, pajak, serta biaya pendaftaran peralihan hak.

Secara umum, berikut beberapa biaya yang perlu diperhitungkan dalam proses AJB apartemen:

  • Jasa PPAT

Maksimal 1% dari harga transaksi untuk nilai transaksi sampai dengan Rp500 juta. Ketentuan tarif ini berjenjang sesuai nilai transaksi dan diatur dalam Permen ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021.

  • BPHTB

Tarif paling tinggi 5%, dengan dasar pengenaan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP dan tarif yang berlaku mengikuti peraturan daerah setempat.

  • PPh final penjual

Umumnya sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk transaksi jual beli pada umumnya. Ketentuan ini mengacu pada PP No. 34 Tahun 2016.

  • Pendaftaran peralihan hak

Dikenakan PNBP sesuai ketentuan Kementerian ATR/BPN. Besarnya biaya bergantung pada nilai tanah atau nilai transaksi yang menjadi dasar pengenaan.

  • Pengecekan sertifikat

Dikenakan biaya PNBP sesuai jenis layanan dan tarif pertanahan yang berlaku

Jadi, total biaya AJB apartemen tidak dapat ditentukan hanya dengan satu komponen saja. Anda perlu menghitung setiap komponen berdasarkan nilai unit, ketentuan daerah, serta layanan PPAT yang digunakan.

Demikian penjelasan yang perlu Anda pahami sebelum membeli unit. Dengan mengetahui hal-hal yang berkaitan dengan AJB sejak awal, proses jual beli apartemen dapat berjalan lebih lancar dan Anda pun lebih yakin dengan legalitas unit yang dimiliki. 

Sebuah hunian terasa lebih nyaman ketika Anda mengetahui dengan jelas status dan hak atas unit yang dimiliki. Carstensz Residence menghadirkan HGB Murni – Strata Title sebagai dasar legalitas yang jelas untuk kepastian kepemilikan unit Anda. Kepastian inilah yang memberi perlindungan maksimal bagi hunian Anda, sekaligus menjadi aset investasi yang bernilai di masa depan.

Connect with Us