Perbedaan HGB dan SHM yang Wajib Dipahami Pembeli Unit Apartemen

Membeli apartemen adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Namun, banyak calon pembeli yang terlalu fokus pada lokasi dan harga, hingga melupakan hal yang justru paling krusial: status kepemilikan sertifikat. Di sinilah perbedaan HGB dan SHM menjadi sangat penting untuk dipahami sebelum Anda menandatangani kontrak apapun.

Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bukti kepemilikan tanah dan bangunan yang paling kuat di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas properti tersebut tanpa batas waktu. Artinya, selama Anda memegang SHM, properti itu sepenuhnya milik Anda dan ahli waris Anda secara turun-temurun.

Beberapa karakteristik utama SHM:

• Berlaku selamanya dan tidak perlu diperpanjang
• Dapat dijadikan agunan kredit dengan nilai yang lebih tinggi
• Tidak bisa dimiliki oleh WNA (Warga Negara Asing)
• Memberikan perlindungan hukum tertinggi bagi pemiliknya

Sayangnya, tidak semua unit apartemen bisa berstatus SHM. Sebagian besar apartemen justru menggunakan status HGB karena sifat bangunannya yang berdiri di atas tanah bersama.

Apa Itu HGB (Hak Guna Bangunan)?

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri dalam jangka waktu tertentu. Untuk apartemen, sertifikat yang relevan adalah SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) yang bisa berstatus HGB di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) milik negara atau developer.

Karakteristik utama HGB:

• Memiliki batas waktu, umumnya 20–30 tahun dan bisa diperpanjang
• Bisa dimiliki oleh badan hukum Indonesia maupun perorangan WNI
• Nilai jual cenderung lebih rendah dibanding SHM
• Proses perpanjangan memerlukan biaya dan prosedur administratif

Aturan mengenai regulasi HGB ini tercantum pada Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah.  

Perbedaan HGB dan SHM 

Perbedaan HGB dan SHM

Berikut perbedaan utama antara HGB dan SHM yang perlu dipahami calon pembeli properti:

Aspek	SHM	HGB
Kepanjangan	Sertifikat Hak Milik	Hak Guna Bangunan
Objek hak	Hak penuh atas tanah	Hak untuk memiliki bangunan di atas tanah tertentu
Masa berlaku	Tidak terbatas waktu	Terbatas waktu dan perlu diperpanjang
Perpanjangan	Tidak perlu diperpanjang	Perlu diperpanjang sebelum masa berlaku habis
Pemilik	Hanya WNI	WNI dan badan hukum Indonesia
Nilai jual	Umumnya lebih tinggi	Bisa lebih rendah, tergantung sisa masa berlaku
Agunan bank	Lebih kuat sebagai jaminan	Tetap bisa dijadikan agunan, tetapi dinilai berdasarkan kondisi legalitas
Umum digunakan untuk	Rumah tapak/tanah pribadi	Apartemen, ruko, properti komersial, kawasan pengembangan
Risiko utama	Sengketa atau masalah kepemilikan	Masa berlaku habis atau perpanjangan belum diurus

Dari tabel tersebut, terlihat bahwa SHM memberikan hak yang lebih kuat dan permanen. Sementara itu, HGB tetap sah secara hukum, tetapi calon pembeli perlu memperhatikan masa berlaku, status tanah, dan proses perpanjangannya.

Manakah Dokumen yang Dimiliki Oleh Pemilik Unit Apartemen? 

SHM dan HGB itu adalah jenis status hak atas tanah apartemen.

Sedangkan untuk pemilik unit apartemen, dokumen yang dipegang pemilik unit biasanya adalah SHMSRS, bukan SHM tanah atau HGB langsung.  

Untuk apartemen, dokumen yang umumnya dipegang oleh pemilik unit adalah SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. SHMSRS membuktikan kepemilikan seseorang atas unit apartemen tertentu, sekaligus hak proporsional atas tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama di dalam kompleks apartemen.

Namun, SHMSRS berbeda dengan SHM tanah seperti pada rumah tapak. Pada apartemen, tanah tempat bangunan berdiri biasanya berstatus HGB, Hak Pakai, atau bentuk hak atas tanah lainnya. Karena itu, pembeli apartemen tidak cukup hanya menanyakan apakah unit memiliki sertifikat, tetapi juga perlu mengecek status tanah dasar gedung, sisa masa berlaku HGB, serta mekanisme perpanjangannya.

Perbedaan HGB dan SHM mungkin memang sulit dipahami. . Perbedaan ini menyangkut keamanan investasi, kepastian kepemilikan, nilai jual kembali, dan biaya yang mungkin muncul di masa depan.

SHM memberikan hak kepemilikan paling kuat atas tanah dan berlaku tanpa batas waktu. Sementara itu, HGB memberikan hak untuk memiliki bangunan di atas tanah tertentu dalam jangka waktu terbatas dan perlu diperpanjang ketika masa berlakunya hampir habis.

Untuk pembeli apartemen, hal yang paling penting adalah memahami bahwa unit apartemen umumnya menggunakan SHMSRS, bukan SHM tanah seperti rumah tapak. Karena itu, pastikan Anda mengecek status sertifikat unit, status tanah dasar, sisa masa berlaku HGB, serta mekanisme perpanjangannya sebelum membeli.

Dengan memahami perbedaan HGB dan SHM sejak awal, Anda bisa membuat keputusan pembelian apartemen dengan lebih cerdas, aman, dan terlindungi secara hukum.

Setelah memahami perbedaan HGB dan SHM, kini Anda bisa membuat keputusan pembelian apartemen dengan lebih percaya diri. Di Carstensz Residence, legalitas unit Anda terjamin dengan status HGB Murni yang dapat dikonversi menjadi Strata Title, sehingga investasi Anda lebih aman dan jelas dari sisi hukum.

Ditambah lokasi strategis di jantung Gading Serpong, BSD, serta fasilitas premium yang terintegrasi dengan lifestyle mall, Carstensz Residence adalah pilihan hunian yang tidak hanya nyaman untuk ditinggali, tetapi juga solid sebagai aset investasi jangka panjang. Konsultasikan status legalitas dan pilihan unit Anda dengan tim marketing kami sekarang juga!